Statut du bailleur privé : l'Assemblée nationale a adopté une version renforcée

Un amortissement fiscal renforcé mais juridiquement fragilisé

La version du statut du bailleur privé adoptée dans la soirée du jeudi 15 janvier 2026 est issue d'un amendement porté par le député Mickaël Cosson, co-auteur du rapport sur l'immobilier locatif remis au gouvernement en juin 2025. Ce texte instaure un mécanisme d'amortissement fiscal applicable aux investissements locatifs, sous conditions.

Pour les logements neufs, l'amortissement est fixé à 4 % par an de la valeur du bien. Il s'élève à 3,5 % pour les logements anciens relevant du parc intermédiaire - hors zones tendues - à condition que le propriétaire engage des travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien. L'avantage fiscal est plafonné à 10 000 euros par an et par foyer fiscal, en contrepartie d'un engagement de location d'une durée minimale de neuf ans.

Le dispositif prévoit par ailleurs des majorations de taux en fonction du niveau de loyers pratiqués. Pour le neuf, l'amortissement peut être relevé de 0,5 à 2 points selon que le logement relève de l'intermédiaire, du social ou du très social. Dans l'ancien, la majoration atteint 0,5 ou 1 point pour les biens sociaux ou très sociaux.

Ce texte doit toutefois encore être confirmé lors du vote final du budget, attendu d'ici mardi. Le gouvernement a d'ores et déjà indiqué qu'il pourrait recourir à l'article 49.3 ou à une ordonnance budgétaire pour faire adopter le projet.

Le Conseil constitutionnel pourrait en effet s'appuyer sur le principe de non-rétroactivité de la loi, corollaire de la sécurité juridique, consacré par l'article 2 du Code civil. Si ce principe n'a pas valeur constitutionnelle en matière civile, il constitue néanmoins un point de fragilité pour le texte. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a par ailleurs regretté l'adoption de cet amendement.

Un dispositif jugé efficace par la FFB pour dynamiser le marché locatif

Face à la pénurie de logements en France, la Fédération Française du Bâtiment (FFB) a pris position dans un communiqué publié le 16 janvier. Elle souligne que les députés ont adopté un dispositif fiscal destiné à inciter les investisseurs à acquérir des logements neufs ou anciens nécessitant des travaux, en vue de les mettre en location.

Selon la FFB, cette mesure votée par le Parlement pourrait permettre l'arrivée de 40 000 à 50 000 logements supplémentaires sur le marché locatif au cours de l'année, contre seulement 4 000 à 5 000 logements prévus par la version du gouvernement. L'écart entre les deux approches met en lumière l'ampleur du potentiel de ce dispositif pour répondre aux besoins des locataires.

Pour le secteur immobilier, cette prise de position réaffirme l'importance de mesures concrètes et efficaces pour stimuler l'offre locative. Les professionnels du bâtiment et de l'investissement locatif suivent de près l'évolution du dossier, conscients que les décisions prises auront un impact direct sur le marché et sur la dynamique des projets immobiliers à venir.

En définitive, l'adoption par l'Assemblée nationale du statut renforcé du bailleur privé représente un pas significatif pour stimuler le marché locatif, malgré les réserves juridiques et les incertitudes liées à son application rétroactive. Pour la FFB, ce dispositif constitue une mesure concrète et efficace, capable de favoriser l'émergence de dizaines de milliers de logements supplémentaires, répondant ainsi à une demande locative largement insatisfaite.

Le parcours législatif reste toutefois incertain : le texte doit encore passer le vote final du budget, et un recours éventuel au 49.3 ou à une ordonnance gouvernementale pourrait en réduire la portée. Dans ce contexte, la FFB envoie un message ferme : seule une mesure fiscale solide et durable peut relancer l'offre locative et débloquer les parcours résidentiels. Le marché immobilier, en quête de stabilité et de visibilité, attend un cadre incitatif capable de répondre aux défis structurels du logement.